كتبت: أميرة إسماعيل 

صدق الرئيس عبدالفتاح السيسى على القانون  رقم 164 لسنة 2025 بشأن سريان بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر،

وفى هذا الصدد تستعرض "حواء" نص قانون الإيجار القديم وآليات تطبيقه وكافة البدائل المتاحة وآراء المتخصصين فى ذلك.

نصت المادة الأولى من القانون على أنه تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني وفقاً لأحكـام القـانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

مادة (2 (

تنتهى عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكني بانتهاء 7 سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهى عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله مـا لـم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.

مادة (3)

تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر في نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التى بها أماكن مؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة، متوسطة، اقتصادية، على أن يُراعى في التقسيم والمعايير والضوابط الآتية :

- الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار .

- مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة .

- المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق .

- شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.

 -القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم ١٩٦ لسنة ٢٠٠٨، الكائنة في ذات المنطقة.

مادة (4)

اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكني الكائنة فى المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتان وخمسون جنيهًا للأماكن الكائنة في المناطق الاقتصادية.

مادة (5(

اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية . 

مادة (6) 

تزاد القيمة الإيجارية المحددة صفة دورية بنسبة 15٪.

مادة (7(

يلتزم المستأجر أو من امتد إليـه عقد الإيجـار، بحسب الأحوال ، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال في نهاية المدة المبينة بالمــادة (2) مـن هـذا القانون، أو إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد عن سنة دون مبرر، أو أن المستأجر يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعـد مـن أجلـه المكان المؤجر، وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر أن يطلـب  من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض.

مادة (8)

لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقـود أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غيــر سكنية، إيجارًا أو تمليكا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فـور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة.

يحقق العدالة

توضح جليلة جابر محمود، المحامية بالنقض والدستورية العليا، أن البرلمان وافق على  قانون الإيجار القديم.. أولا، مادة العقود بواقع 7سنوات للوحدات السكنية و5 سنوات لغير السكنية مع زيادة القيمة الإيجارية خلال الفترة الانتقالية بصفة دورية سنويا بنسبة 15% وهدفه تحقيق العدالة ويعالج ظلم تاريخى وقع على المالك منذ سنوات، كما أعلنت الدولة شقق تمليك للمستأجرين وفق إمكانياتهم.

وتقول: أرى أن القرارات مناسبة جدا، وأن الرئيس السيسى لا يسمح بالطرد لأى أسرة مصرية بل وجد الحل، وقد قدم رئيس الوزراء شرحا وافيا لآليات وكيفية التطبيق، فالأسرة المصرية لها كامل الاحترام، ولا يوجد شى اسمه الطرد، كما أطلقوا الشائعات بغرض الإساءة للقانون وللرئيس السيسى.

ويوضح أيمن طه، المحامى بالاستئناف العالى ومجلس الدولة أن الهدف من القانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، ووضع إطار قانوني جديد لعقود الإيجار القديمة ومعالجة المشكلات المهنية والاجتماعية الناتجة عن استمرار بعض العقود القديمة.

ويقول: من أهم التعديلات إنهاء عقود الإيجار القديمة للمحال المهنية والتجارية والإدارية والسكنية تدريجيا، وإعطاء فترة انتقالية "5 سنوات للمحلات أو 7 سنوات للأماكن السكنية حسب الحالة" قبل الإخلاء، والسماح للمالك والمستأجر بالتفاوض على عقد جديد وفقاً للقانون الجديد.

ويتابع: أما عن القيمة الإيجارية فقد تم رفعها تدريجياً بنسبة 15% سنوياً حتى الوصول للسعر العادل، كما أن الحد الأدنى للقيمة الإيجارية 250 جنيها شهريا، والهدف هو الوصول إلى قيمة إيجارية عادلة تحفظ حق المالك والمستأجر، أما الحالات التي يجوز فيها إنهاء العقد فورا فهى إغلاق المحل أو العين المؤجرة لمدة تزيد عن سنة بدون سبب مشروع، وترك المستأجر العين للغير دون إذن المالك، وعدم دفع القيمة الإيجارية الجديدة المحددة بالقانون، أما عن حماية المستأجر، فلا يجوز طرد المستأجر إلا بقرار قضائي، حيث يحق للمستأجر توقيع عقد جديد مع المالك إذا اتفق الطرفان، كما أن له الحق في فترة انتقالية لتوفيق أوضاعه.

دفع عجلة الاقتصاد 

يوضح د. فرج عبدالله، عضو الجمعية المصرية للاقتصاد السياسي والتشريع أن قانون الإيجار الجديد يمثل أحد أهم التشريعات التي طال انتظارها لإعادة التوازن إلى العلاقة بين المالك والمستأجر بعد عقود من الجمود، لافتا إلى أنه تأتي أهمية القانون من كونه يعالج وضعًا ظل عائقًا أمام حركة السوق لعقود طويلة، مؤكدا أن هذا الإصلاح القانوني لا يتوقف عند معالجة أزمة اجتماعية، بل يمتد أثره إلى تحريك عجلة الاقتصاد، فمن المتوقع أن يؤدي تحرير هذه الوحدات إلى زيادة المعروض من الوحدات السكنية والإدارية، وهو ما يسهم في ضبط الأسعار نسبيًا ويحفز المنافسة في السوق العقاري، كما أن دخول هذه الوحدات دائرة العرض من جديد سيخلق فرصًا واسعة للاستثمار، سواء عبر التطوير أو إعادة التأجير، الأمر الذي ينعكس مباشرة على النشاط الاقتصادي.

ويتابع: على الجانب الآخر فإن حركة الإصلاح ستنعش صناعات مرتبطة مثل مواد البناء، التشطيبات، والصيانة، ما يخلق طلبًا إضافيًا على العمالة ويدعم النمو في قطاعات اقتصادية متعددة، وفي المحصلة لا يقف قانون الإيجار الجديد عند كونه معالجة قانونية لعقود قديمة، بل هو أداة اقتصادية شاملة تسعى الدولة من خلالها إلى تحقيق العدالة الاجتماعية بين المالك والمستأجر من جهة، وتنشيط الاقتصاد الوطني عبر تحرير الثروة العقارية وتوظيفها بشكل أفضل من جهة أخرى، كما أن الإجراءات التي تجريها الحكومة تسهم في إيجاد بدائل مناسبة عن تلك التي يمكن إنهاء العلاقة الإيجارية نتيجة تطبيق القانون.