انت والقانون

 كتب :صلاح طه

عزيزتى القارئة هذا الباب من أجلك للرد على أى تساؤلات أو استفسارات قد تواجهك أو تطرأ على حياتك تتعلق بأسرتك أو مالك أو وظيفتك أو أى مجال من مجالات الحقوق والواجبات القانونية والتشريعية. ارسلى إلينا أسئلتك وسوف يجيب عليها صفوة من رجال القضاء 

الامتداد القانونى لعقد الإيجارl تسأل عصمت محمود من حلمية الزيتون عن أحقيتها فى تحرير عقد إيجار جديد بعد وفاة والدها الذى كان يقيم بشقة بمصر الجديدة مع جدها المستأجر الأصلى، وهل يحق لها الإقامة فى هذه الشقة بعد وفاة جدها أيضا حيث أن مالك العقار يريد أخذ الشقة منها؟

يجيب عفت العزازي المحامي بالنقض والادارية العليا :

- من الواضح أن السائلة حفيدة المستأجر الأصلى وتتساءل هل يحق لها الامتداد القانونى خلفا لوالدها الذى امتد إليه عقد الإيجار خلفاً للمستأجر الأصلى ، وما السند القانونى فى ذلك ؟

بداية حددت المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 من يمتد إليهم عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر الأصلى وصدر العديد من أحكام المحكمة الدستورية والتى قضت بعدم دستورية بعض فقرات تلك المادة ليصبح من يمتد إليهم عقد الإيجار (الزوج أو الزوجة أو الوالدين أو الأبناء) إذا ما توافر فيهم شروط الإقامة الدائمة المستقرة حتى تاريخ وفاة المستأجر الأصلى أو تركه للعين، ولا عبرة للإقامة العارضة .

واردفت المادة 29 من القانون 49 لسنتة 1977 فى فقرتها الأخيرة (الفقرة الثالثة) :

(وفى جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن لهم حق فى الاستمرار فى شغل العين) .

وحسب ما انتهت إليه هذه المادة فى فقرتها الأخيرة أن ابن المستأجر الأصلى بعد وفاة والده أو تركه للعين يعتبر مستأجرا أصلياً طالما توافرت نية شروط الإقامة والامتداد القانوني، وابن هذا الأخير بعد وفاة والده أو تركه للعين يمتد إليه عقد الإيجار، ويلتزم المؤجر حالئذ بأن يحرر له عقد إيجار ليصبح هو الآخر مستأجراً أصلياً، وهكذا تظل العين تتوارى وتتداول بين أبناء المستأجر الأصلى جيلاً بعد جيل وكل من تنتقل إليه العين يعتبر مستأجرا أصلياً هو الآخر ويحق له أن يحرر له عقد ايجار أيضا بذات شروط العقد الأول .

وبتاريخ 3/11/2002 صدر حكم المحكمة الدستورية فى الدعوى رقم 70 لسنة 98 بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون 49 لسنة 77 والتى كانت تقضى:

(وفى جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن لهم الحق فى الاستمرار فى شغل العين) .

وبموجب هذا - وإعمالا لمقتضاه - لا يعتبر ابن المستأجر الأصلى - إذا ما توفى والده وتوافرت للابن شروط الإقامة والاستمرار فى العين - لا يعتبر مستأجرا أصليا ولا يحرر له عقد ايجار، ولكن يستفيد من الامتداد القانونى لعقد الايجار دون أن يصبح مستأجرا أصليا كما كان يحدث من قبل، فإذا ما توفى هذا الابن لا يمتد عقد الإيجار - حالئذ - إلى حفيد المستأجر الأصلى .

وحرصا من المحكمة الدستورية العليا فى المحافظة على المراكز القانونية المستقرة فأبانت فى حكمها تاريخ سريان هذا الحكم كى لا يطبق بأثر رجعى ، فقد حددت المحكمة الدستورية فى هذا الحكم تاريخ سريانه وهو اليوم التالى لنشر هذا الحكم فى الجريدة الرسمية وقد تم نشر هذا الحكم بالجريدة الرسمية فى 14/11/2002 بالعدد رقم 46 ، ويبدأ سريان هذا الحكم فى 15/11/2002 .

وبالتالى نقول للسائلة: إذا كان تاريخ وفاة المستأجر الأصلى ـ الجد) قبل 15/11/2002 اصبح الابن مستأجراً أصلىاً أيضا - طالما توافرت لهذا الابن شروط الإقامة حال حياة المستأجر الأصلى حتى تاريخ وفاته أو تركه للعين ولا عبرة فى ذلك للإقامة العارضة - ويمتد عقد الإيجار للحفيد فى هذه الحالة.

أما إذا كانت وفاة الجد - باعتباره المستأجر الأصلى - بعد 15/11/2002 فلا يعتبر ابنه مستأجرا أصليا، وبالتالى لا يمتد عقد الإيجار إلى الحفيد، ويحق للمالك حالئذ طلب إخلاء العين المؤجرة لعدم وجود من يمتد إليه عقد الإيجار قانونا .

وإعمالا لذلك صدر العديد من الأحكام المتواترة من محكمة النقض وذلك بعد الحكم بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون 49/1977 وأصبح لا يحق للحفيد أن يمتد إليه عقد الإيجار طالما أن المستأجر الأصلى قد توفى بعد 15/11/2002 وهو تاريخ إعمال حكم المحكمة الدستورية حسبما ورد فى منطوقه .